„Schaffe, schaffe, Häusle (um-)baue…“ – was bei Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu beachten ist
Der Umbau eines Hauses kostet nicht nur Zeit, sondern auch Kraft, Nerven und Geld. Verwandte und Freunde sind günstige Mitarbeiter, die bei einem solchen Vorhaben unter die Arme greifen können.
Peer Fischer hat glücklicherweise verantwortungsbewusste Helfer gefunden. Mit ihrer Hilfe will der 32-Jährige das Zweifamilienhaus umbauen, welches er für seine kleine Familie günstig von Werner Kahl gekauft hat. Seine Geschwister und einige Freunde haben sich bereit erklärt, überall dort mit anzufassen, wo ihre helfenden Hände benötigt werden. Damit die Risiken während der Bauphase verringert werden und Herr Fischer im Schadenfall finanziell nicht zusätzlich belastet wird, durchleuchten wir dessen Risiken und stellen ihm eine Reihe guter Lösungsmöglichkeiten vor:
Der erste Schritt Bauhelfer-Unfallversicherung
Spätestens fünf Tage nach Beginn der Bauarbeiten hat Peer Fischer sowohl sein Bauvorhaben als auch sämtliche Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anzumelden und für diese eine Bauhelferversicherung abzuschließen. Ob diese entgeltlich oder unentgeltlich beschäftigt sind, spielt hier keine Rolle. Im Rahmen der BG-Bau sind die Bauhelfer auch für den Fall eines Schadens auf der Baustelle unfallversichert. Würde Herr Fischer diesen Schritt auslassen, drohte ihm ein Bußgeld von 2.500 Euro. Die Beiträge für diese gesetzliche Unfallversicherung variieren von Bundesland zu Bundesland und betragen pro Stunde und pro Helfer ca. zwei Euro.
Da jedoch die Leistungen in der gesetzlichen Bauhelferversicherung begrenzt sind (dies zeigt sich besonders im Rahmen der Invaliditätsleistung), sollte Herr Fischer hier den Abschluss einer privaten Bauhelfer-Unfallversicherung in Erwägung ziehen. Sie leistet bereits ab dem ersten Prozentpunkt der unfallbedingten Invalidität. Neben der Invaliditätsleistung kann zusätzlich eine Todesfallsumme oder ein Krankenhaustagegeld eingeschlossen werden.
Privathaftpflicht vs. Bauherrenhaftpflicht
Sofern die Deckung eines Bauvorhabens in der PHV nicht abgesichert ist, ist unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung zu empfehlen. Ist die maximal versicherte Bausumme in der PHV nicht ausreichend, ist gesonderter Schutz vonnöten. Die Bauherrenhaftpflicht kommt für all die Schäden auf, die Außenstehende während der Renovierung/des Baus erleiden.
Beispiel: Während die Zimmermannsarbeiten am Dachstuhl in vollem Gang waren, genoss ein Spaziergänger das Wet-ter und begutachtete den Fortschritt an dem Sanierungsobjekt. Aus Unachtsamkeit ließ Herr Fischer, der bei den Arbei-ten den Zimmerleuten zur Hand ging, ein Nagelschussgerät vom Dach fallen. Die Maschine fiel auf den Vorplatz des Gebäudes, ein Schuss löste sich und traf den Spaziergänger in das Knie. Auch die sofortige medizinische Versorgung und mehrere Operationen konnten nicht verhindern, dass das Bein steif blieb. Die Schadenhöhe wurde zunächst auf 74.000 € geschätzt.
Bauleistungsversicherung
Für gewöhnlich deckt die Bauleistungsversicherung unvorhersehbare Schäden an neu zu erstellenden Bauten ab. Dazu gehören sowohl Schäden durch höhere Gewalt als auch Konstruktionsfehler, Vandalismus oder Fahrlässigkeit. Es ist jedoch immer häufiger der Fall, dass ein Altbau saniert oder ein Neubau an einen bestehenden Altbau angeschlossen werden soll, z. B. Anbau eines Wintergartens oder das Entfernen einer tragenden Wand zur Gestaltung einer offenen Küche (Einsturzabsicherung). In diesen Fällen besteht die Gefahr, dass die Altbausubstanz durch die Neubauaktivitäten beschädigt oder zerstört wird.
Die Nachhaftungsklausel ist ein wichtiger Aspekt. Hier werden Schäden ersetzt, die erst nach Fertigstellung des Gebäudes noch auftreten und entdeckt werden, aber aus der Bauzeit stammen.
Beispiele: Während der Dachsanierung kommt es zu einem schweren Unwetter. Durch den Sturm stürzt die Giebelwand ein.
Diebstahl von bereits neu installierten Armaturen und Heizkörper aus Badezimmer
Gebäudeversicherung
Es ist davon auszugehen, dass das Gebäude, welches Herr Fischer von Werner Kahl käuflich erworben hat, bereits über eine Wohngebäudeversicherung verfügt. Diese Versicherung bleibt vorerst bestehen und geht automatisch auf den Neubesitzer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Herr Fischer ist nun verpflichtet, dem Gebäudeversicherer umgehend den Leerstand des Hauses mitzuteilen (§ 23, Nr. 3 VVG), anderenfalls beginge er eine Obliegenheitsverletzung. Nun hat er entweder damit zu rechnen, dass
– dem Versicherer das Risiko, das ein leerstehendes Gebäude mit sich bringt, zu hoch ist und er vom Vertrag zurücktritt oder (§ 24 VVG)
– dass der Versicherungsnehmer im Falle eines Schadens am nichtgemeldeten leerstehenden Haus wäh-rend der Umbauphase mit Konsequenzen rechnen muss (§§ 25, 26 VVG).
Jedoch gilt es – wie in vielen anderen Sparten auch – die Kausalität zu beachten!
Beispiel: Herr Fischer hat den Leerstand des Hauses nicht angezeigt. Während der unbewohnten Phase des Hauses kommt es zu einem Rohrbruch in der Waschküche. Aufgrund der Tatsache, dass sich niemand im Haus aufgehalten hatte und den Schaden bemerken konnte, treten tausende Liter Wasser aus und fluten den ganzen Keller, ehe einer Nachbarin drei Tage später die Ausmaße des Schadens auffallen.
Beispiel: Herr Fischer hat den Leerstand des Hauses während der Umbauphase seinem Versicherer nicht gemeldet. Eines Tages kommt es während der Arbeiten durch einen dummen Umstand dazu, dass ein Kurzschluss eines defekten Nagelschussgerätes ein Feuer auslöst. In diesem Falle wäre der Leerstand des Hauses irrelevant. (§ 28, 3 VVG)
Grundsätzlich gilt: Herr Fischer nach Grundbucheintrag ein einmonatiges außerordentliches Kündigungsrecht beim bestehenden Wohngebäudeversicherer. Wir raten ihm, dies zu nutzen bzw. wenigstens den bestehenden Vertrag zu prüfen und zu vergleichen. Wir konnten hier folgende Beobachtung machen:
Je älter das Haus, desto älter die Wohngebäudeversicherung und desto lückenhafter der Versicherungsschutz.
Früher war es beispielsweise gang und gäbe, lediglich das Feuerrisiko abzusichern. Überspannungsschäden spielten vor 40 Jahren noch keine große Rolle. Im Hinblick auf die Vielzahl elektrischer Installationen, die über die Jahre zum Standard eines Wohnhauses geworden sind, kann man sich heute kaum eine Wohngebäudeversicherung ohne den Einschluss der Überspannungsschäden vorstellen. Da Herrn Fischer weder bekannt ist, ob der Vertrag jede bauliche Veränderung beinhaltet, noch ob der Wert der einheitlichen Berechnungsbasis (1914er Wert“) richtig ermittelt wurde, ist zu empfehlen, das Riskio einer zu niedrigen Versicherungssumme zu vermeiden und sein Haus neu bewerten zu lassen („1914er Wert“).
Rechtsschutzversicherung
Nun ist es leider einmal bittere Realität, dass im Rahmen eines Bauvorhabens Ärger vorprogrammiert ist. Seien es Streitigkeiten mit Handwerkern, Architekten oder Bauunternehmen.
Seien es kleinere Fehler in der Umsetzung oder gravierende Planungsfehler. Gründe und Ursachen sind breit gefächert und im seltensten Falle ist der Bauherr tatsächlich rundum zufrie-en mit dem gelieferten Ergebnis. Oftmals geht es dabei um sehr viel Geld, was nicht selten Gerichtsverfahren zur Konsequenz hat.
Aufgrund der sich häufenden Schadenfälle haben sich eine ganze Reihe von Versicherern aus dem Bereich Bauherren- Rechtschutzversicherung für neu zu errichtende Teile des Hauses (z. B. Anabuten, Wintergarten…) ausgeklinkt.
Wird etwas Altes lediglich gegen etwas Neueres ausgetauscht (mal ganz einfach formuliert), greift jedoch jeder Privat-Rechtsschutz!
Ein Hauskauf und die damit verbundenen Renovierungsarbeiten stellen eine große Herausforderung dar. In jedem Fall ist eine gründliche Analyse der Gesamtsituation notwendig. Was benötigt wird, hängt sehr stark vom Einzelfall ab.
Für weitere Informationen, Details zu Produkten und bei Fragen stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
